Wrocław
Mieszkania zdrożały w ciągu roku o 11%

W czwartym kwartale 2023 roku za mieszkania w największych miastach płaciliśmy o 11,2% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem - wynika z najnowszych danych NBP na temat zmian cen mieszkań na rynku wtórnym (indeks hedoniczny dla 7 miast). Plusem jest to, że dynamika wzrostów cen okazała się znacznie mniejsza niż ta, którą sugerowały ceny z portali ogłoszeniowych. Z drugiej strony najnowsze podsumowanie przygotowane przez bank centralny sugeruje, że w 14 na 17 przebadanych miast ceny mieszkań były najwyższe w historii.

Pensje rosły szybciej niż prawdziwe ceny mieszkań

Chodzi oczywiście o nominalny poziom cen, a nie ten realny – skorygowany o inflację czy zmianę płac. W międzyczasie rosły bowiem nie tylko ceny mieszkań, ale też niemal wszystkich dóbr i usług. Wyraźnie w górę poszły też wynagrodzenia w Polsce. Przecież z najnowszych danych GUS o średnich wynagrodzeniach wynika, że w czwartym kwartale 2023 roku przeciętna pensja opiewała na trochę ponad 7540 złotych brutto. To o prawie 12% więcej niż rok wcześniej. Zestawiając te dwie informacje otrzymujemy całkiem krzepiący obraz sytuacji. Dostępne dane wciąż pozwalają bowiem stwierdzić, że średnie płace rosły szybciej niż cena metra kwadratowego.

Przyzwoite wyniki daje nam też spojrzenie na szerszy horyzont. W ciągu ostatnich 5 lat ceny mieszkań na 7 największych miastach poszły do góry o 61% - wynika z indeksu hedonicznego NBP. Dla porównania wynagrodzenia w tym czasie wzrosły o około 55% - sugerują dane GUS. Biorąc pod uwagę fakt jak burzliwe były ostatnie lata, to sytuacja, w której dynamika wynagrodzeń szła niemal „łeb w łeb” z dynamiką zmian cen, napawa optymizmem.

Czym jest indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkań?

W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości.Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniżyłoby to przeciętną stawkę. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny. Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma onza zadanie pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

Coraz więcej miast z pięciocyfrową stawką za metr

W żadnym wypadku nie możemy jednak powiedzieć, że mieszkania są tanie. Nawet więcej, mamy w Polsce 5 miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Warszawa i Wrocław. Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym mamy 9 miast wojewódzkich z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr. Są to Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wynika z najnowszych danych NBP.

Ceny są niższe niż nas straszono

Mówimy oczywiście o cenach „prawdziwych”, czyli transakcyjnych, a nie tych, które znaleźć można w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań. Te drugie faktycznie w niektórych lokalizacjach oderwały się od fundamentów. Całe szczęście najnowsze dane NBP sugerują, że Polacy pozostali roztropni i pomimo licznych głosów o tym, że ceny ofertowe mieszkań rosną o 20-30% w skali roku, postanowili nie akceptować aż takich podwyżek i wybierali z oferty mieszkania racjonalniej wycenione. To dlatego dane NBP sugerują, że mieszkania na głównych rynkach owszem w ostatnim roku drożały, ale wolniej niż nas straszono.

Tym samym dane te powinnychociaż trochę studzić nastroje w mieszkaniówce – szczególnie jeśli zrozumiemy skąd wynikają rozbieżności pomiędzy danymi NBP, a licznymi nagłówkami, które w ostatnim czasie straszyły nas gwałtownym wzrostem cen mieszkań.

Dla porządku należy dodać, że dane publikowane przez NBP są danymi wstępnymi, które nie podsumowują jeszcze całego czwartego kwartału. Analitycy banku centralnego wciąż nie dysponująbowiem informacjami za grudzień.Nie jest tajemnicą, że wtedy – ze względu na zbliżające się wygaszenie „Bezpiecznego Kredytu 2%” – mieliśmy do czynienia z gwałtownym przyspieszeniem decyzji o chęci zakupu mieszkania.

Po drugie NBP pokazuje informacje o cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Różnica jest zasadnicza. Ceny ofertowe to te, które znajdziemy w ogłoszeniach o chęci sprzedania mieszkania. Te są łatwo dostępne i najczęściej to one są szeroko komentowane w mediach. To na podstawie danych ofertowych dowiadywaliśmy się w ostatnich tygodniach o wzrostach cen mieszkań nawet o 20-30% w ciągu roku oraz o tym, że metr kwadratowy mieszkania w Krakowie czy Warszawie potrafi już kosztować 15-20 tysięcy złotych. To jednak tylko część prawdy. Z faktu, że ktoś za tyle chciałby sprzedać mieszkanie nie wynika przecież, że po drugiej stronie znajdzie się nabywca skory zapłacić tyle ile wymarzył sobie sprzedający.

Przeważnie dochodzi przecież co najmniej do negocjacji. A gdyby tego było mało, to nabywcy zazwyczaj wybierają tańsze mieszkania, podczas gdy w ofercie zwykły zalegać propozycje drogie i te dotyczące nieruchomości o wyższym standardzie. To powoduje, że ceny ofertowe są z zasady znacznie wyższe od cen transakcyjnych.

Oferta mieszkań stopniała o 1/3

A gdyby i tego było mało, to nie możemy zapominać o tym jak bardzo w ostatnim czasie wyprzedała się oferta mieszkań. Szczególnie wyraźnie widać to było pod koniec 2023 roku. Wtedy można było wybierać z oferty prawie o 1/3 mniejszej niż rok wcześniej. Nie jest tajemnicą, że wyprzedały się przede wszystkim mieszkania tańsze. To tym bardziej w sposób „sztuczny” zawyżało przeciętną cenę ofertową. Skoro bowiem w ofercie brakuje mieszkań tanich, a są w niej lokale drogie, to podnosi to średnią stawkę. Ostatnie tygodnie dają jednak nadzieję na poprawę tej sytuacji i choć wciąż w ofercie zalega sporo mieszkań wycenionych nieracjonalnie, to podaż się odbudowuje. Jeśli zmiana ta będzie kontynuowana, to coraz łatwiej będzie znaleźć mieszkanie o akceptowalnej cenie.

Rekordowa różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi

Informacjom o wykupieniu oferty i rekordowym niedopasowaniu pomiędzy sprzedającymi i kupującymi wtórują dane publikowane przez NBP. Z tych na temat rynku wtórnego wynika, że średnia cena ofertowa na 7 największych rynkach to ponad 13,6 tys. złotych za metr. To o prawie 2,4 tys. zł więcej niż sugeruje średnia cena faktycznie za mieszkania płacona (niecałe 11,3 tys. zł). Nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tak dużą kwotową dysproporcją pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i tym co skłonni są zaakceptować kupujący.

W konkretnych miastach rozdźwięk ten potrafi być jeszcze bardziej szokujący. Na przykład w Krakowie sprzedający w czwartym kwartale żądali za metr ponad 15,1tysięcy, a kupujący płacili 12,3 tysięcy, czyli o ponad 2,8tys. mniej. W Warszawie natomiast średnia cena ofertowa wynosiła prawie 16,7 tys. za metr, a w przypadku mieszkań, które faktycznie się sprzedały, było to 13,3 tys. zł za metr, czyli aż o ponad 3,3 tys. zł mniej – wynika z danych NBP.