Rentowność najmu w dół

Spadek stawek najmu w porównaniu do kwietnia zaobserwowaliśmy w trzech miastach – Gdańsku, Krakowie i Poznaniu. Jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży (liczby ogłoszeń internetowych), który obserwujemy już od dwóch miesięcy. Wzrost podaży i domniemane przekierowanie uwagi najemców w stronę zakupów mieszkań (do takich wniosków skłania poprawiająca się oferta kredytowa i rosnąca liczba transakcji) sprawił, że przy jednoczesnym nieznacznym wzroście cen mieszkań, można mówić o słabnącej rentowności najmu.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2010 roku

Miasto

Cena

(w PLN za m2)

Stawka najmu

(w PLN za m2)

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Gdańsk

5636

31,35

4,99

4,49

Gdynia

5582

31,35

5,04

4,54

Kraków

6531

30,4

3,97

3,55

Łódź

4093

26,6

5,65

5,07

Poznań

5633

28,5

4,46

4,01

Warszawa

7963

43,7

4,86

4,37

Wrocław

6256

34,2

4,78

4,29

Średnia

-

-

4,82

4,33

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 11 maja wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

W porównaniu do kwietnia rentowność brutto spadła o 22 pkt, a netto o 21 pkt bazowych. W tym samym czasie mediana oprocentowania lokat bankowych nie zmieniła się, ale mimo to rentowność najmu jest – w tak przedstawionych obliczeniach – lepszym interesem niż trzymanie pieniędzy w banku, choć różnica skurczyła się do 0,28 pkt proc. Nie jest to premia zachęcająca do zakupu mieszkań, biorąc pod uwagę skalę ryzyka (wynajem mieszkań jest bez porównania bardziej problematyczny). Oczywiście należy pamiętać, że mówimy o średniej bankowej ofercie – spośród najwyżej oprocentowanych lokat nadal znajdziemy takie, które dają oprocentowanie wyższe niż liczona przez nas średnia rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem. Jednak i w tym wypadku należy pamiętać, że opisujemy tylko pewnego rodzaju średnie, co oznacza, że rentowność może być zarówno wyższa jak i niższa od przedstawionej. W szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

W tym samym czasie – za sprawą spadającej inflacji – obniżyło się oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych, których używamy do porównań z rentownością najmu. Spadek oprocentowania był głębszy (z 6 do 5,6 proc. od drugiego roku życia obligacji przy założeniu utrzymania inflacji na poziomie 2,6 proc.) niż spadek rentowności najmu, dlatego choć to inwestycja w obligacje przyniesie wyższe dochody niż przeciętny efekt zakupu mieszkania pod wynajem, to różnica ta spadła do 0,2 pkt proc. z 0,32 pkt proc. miesiąc wcześniej i 0,7 pkt proc. dwa miesiące temu.

O atrakcyjności inwestycji w mieszkania względem lokat bankowych czy obligacji, decydują także różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Zakup mieszkania na wynajem

4,82

4,33

Roczna lokata bankowa

5,00

4,05

Obligacje 10-letnie*

5,60

4,53

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.

W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.

Zmiany w metodologii

Niniejsze opracowanie jest ostatnim, w którym posługujemy się dotychczasowym modelem obliczeń. Rozpoczęliśmy współpracę z serwisem domiporta.pl, który już teraz użyczył nam bazę danych, zawierającą kwietniowe ogłoszenia (wyłącznie nowe) o wynajmie mieszkań. W ten sposób dane udaje się oczyścić z ogłoszeń o omyłkowej treści (np. mieszkań o powierzchni 6 m2 czy stawce 1000 PLN za m2).

Uzyskane średnie dały rezultaty bardzo zbliżone do wyników uzyskanych z serwisu Oferty.net, ale właściwszym będzie porównanie mediany oferty wynajmu, ponieważ do obliczeń podstawiamy także mediany cen transakcyjnych. Wszystkie oferty ogłoszeniowe obniżyliśmy o 5 proc., uznając, że w obecnej sytuacji jest to poziom, na którym przebiegają negocjacje cenowe między właścicielami mieszkań i najemcami. Tak przeprowadzone obliczenia dają następujące efekty:

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w kwietniu 2010 roku

Miasto

Cena

(w PLN za m2)

Stawka najmu

(w PLN za m2)

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Gdańsk

5636

29,64

4,67

4,20

Gdynia

5582

27,14

4,24

3,81

Kraków

6531

29,80

3,98

3,46

Łódź

4093

24,15

5,02

4,49

Poznań

5633

27,71

4,31

3,87

Warszawa

7963

40,71

4,46

4,01

Wrocław

6256

32,53

4,50

4,04

Średnia

-

-

4,45

3,98

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za kwiecień; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z kwietnia obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Tak przedstawiane wyliczenia dały średnią rentowność najmu netto o 8 proc. niższą niż dotychczasowym modelu. W konsekwencji rentowność najmu okazuje się nieznacznie niższa niż zyski z przeciętnej lokaty bankowej i wyraźnie niższa niż zyski z inwestycji w detaliczne obligacje 10-letnie. Oczywiście z zastrzeżeniem, że wciąż opieramy się na statystyce, która – jak wiadomo – nie odzwierciedla precyzyjnie konkretnych przypadków. Rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od przedstawionej, w szczególności na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

Rodzaj inwestycji

Rentowność brutto

(w proc.)

Rentowność netto

(w proc.)

Zakup mieszkania na wynajem

4,45

3,98

Roczna lokata bankowa

5,00

4,05

Obligacje 10-letnie*

5,60

4,53

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.

W pierwszym roku oprocentowanie jest niższe. Źródło: obliczenia Open Finance.