Hipoteki: wzrost sprzedaży kredytów

W czterech ostatnich kwartałach (w okresie kwiecień 2010-marzec 2011) sprzedaż kredytów hipotecznych wyniosła 235,9 tys. sztuk, o 26,5 proc. więcej niż rok wcześniej, kiedy to ze względu na kryzys i przykręcenie kredytowego kurka sprzedaż hipotek była na bardzo niskim poziomie.

Pierwszy kwartał 2011 roku był piątym z rzędu wzrostowym, porównując do analogicznego okresu roku poprzedniego. Wcześniej dziesięć razy z rzędu odnotowywaliśmy spadek liczby udzielonych kredytów rok do roku. Rok 2010 był od 2009 lepszy ze względu na niską bazę – w pierwszym półroczu 2009 sprzedaż spadała w następstwie zamrożenia akcji kredytowej przez banki po globalnym kryzysie finansowym. Potem następowała powolna odwilż (drugie półroczne 2009) i od początku 2010 roku notujemy wzrosty. Każdy kwartał 2010 ub.r. był lepszy od analogicznego okresu rok wcześniej, a trend ten utrzymuje się w roku bieżącym. Warto jednak zwrócić uwagę na jeszcze jeden czynnik, który wpłynął na dobry wynik ostatniego kwartału – na pogodę. Styczeń i luty 2010 roku to okres trzydziestostopniowych mrozów, stąd pierwszy kwartał ub.r. nie był najlepszy. To jeden z aspektów sezonowości na rynku kredytów hipotecznych, zwykle najlepszą sprzedaż banki notują w drugim i trzecim kwartale.

W ujęciu dwunastomiesięcznym, które wskazuje dynamikę zmian na rynku hipotecznym eliminując efekty sezonowe, sprzedaż kredytów wyniosła 235,9 tys. sztuk i była o 49,4 tys. kredytów wyższa (26,5 proc.) niż przed rokiem i o 3,07 proc. wyższa niż na koniec dwunastomiesięcznego okresu zakończonego w czwartym kwartale ubiegłego roku.

Kredyty walutowe stanowiły w pierwszym kwartale 2011 roku 14,19 proc., a rok wcześniej było to 16,47 proc. W ujęciu kwartalnym także odnotowaliśmy spadek odsetka kredytów w walutach obcych – z poziomu 15,85 proc. w czwartym kwartale 2010 roku. Nominalnie liczba udzielonych kredytów walutowych spadła w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku o 1,3 proc.

Powoli widać bowiem efekty nowelizacji rekomendacji S II i chęci znacznego ograniczenia kredytów walutowych przez KNF. Aczkolwiek są na rynku dwa banki, w których odsetek kredytów walutowych wynosił w pierwszym kwartale 2011 roku. ponad 90 proc. i pięć kolejnych z odsetkiem pomiędzy 50 a 90 proc.

Wg nas spadek odsetka kredytów walutowych, oprócz działań KNF, jest efektem transferu klientów do kredytów w programie Rodzina na Swoim, które oferują niższą od zwykłego kredytu złotowego ratę, bez podejmowania ryzyka kursu walutowego.

Udział kredytów z dopłatami w ramach Rodziny na Swoim wyniósł w pierwszym kwartale 2011 roku 24,8 proc., to więcej niż kwartał wcześniej (23,2 proc.) i niż rok temu (17,43 proc.). Nominalnie liczba udzielonych kredytów RnS wzrosła rok do roku o ponad 5 tys. sztuk.

Nadal nie wiadomo, kiedy wejdą w życie i jak dokładnie będą wyglądać zmiany w RnS, bo prace nad nowelizacją ustawy wciąż trwają. Wg ostatniego projektu planowane jest obniżenie limitów cen nieruchomości dopuszczonych do dopłat o ok. 21 proc. i ograniczenie programu do rynku pierwotnego, jednak pierwsze spotkanie poselskiej podkomisji przyniosło nowe pomysły, m.in. udostępnienie programu jednoosobowym gospodarstwom domowym oraz związkom partnerskim.

Porównując do pierwszego kwartału ubiegłego roku wzrosła przeciętna wartość udzielonego kredytu. Wówczas było to 202,2 tys. zł, teraz zaś 211,2 tys. zł. Ale w porównaniu do czwartego kwartału 2010 roku zanotowaliśmy spadek (z 212,3 tys. zł).

Z 22 banków, które odpowiedziały na ankietę Open Finance, wzrost sprzedaży rok do roku odnotowało 15 instytucji, zaś siedem jej spadek. Wyniki niektórych banków są imponujące, trzy z nich zanotowały wzrost sprzedaży liczby kredytów o ponad 100 proc. (najwięcej o 326 proc.). Wśród wyników ujemnych najbardziej spektakularny to spadek sprzedaży o 62 proc. O połowę lub więcej spadła sprzedaż w trzech instytucjach.

W liczącym prawie 53 tys. kredytów hipotecznym torcie 58 proc. udziału ma czwórka największych banków. Każdy z nich ma ponad 10 proc. rynku, z pozostałych żaden nie przekroczył 5 proc.

Komentarz i prognoza

Początek 2011 roku banki oferujące kredyty hipoteczne mogą zaliczyć do udanych. Zainicjowane w ub.r. ożywienie trwało dalej, a wynikom sprzedażowym pomogło zamieszanie wokół programu Rodzina na Swoim. Wiele osób przyspiesza decyzję o zaciągnięciu kredytu, by skorzystać z wysokich limitów cen mieszkań kwalifikujących się do programu. Stan ten może trwać dopóki ostatecznie nie poznamy daty wprowadzenia zmian oraz ich kształtu.

Mimo wyraźnych wzrostów liczby i wartości kredytów nadal sporo brakuje nam do rekordowego 2008 roku, kiedy to w najlepszych kwartałach udzielano ponad 70 tys. kredytów.

Spodziewane wejście w życie nowelizacji rekomendacji S II oraz drugiej części rekomendacji T nie powinno znacznie wpłynąć na rynek kredytów hipotecznych jako całość. Nie ma obaw, że nagle kredyty przestaną być dostępne i Polacy przestaną kupować mieszkania. Na pewno trudniej będzie o kredyt walutowy, ale – pomijając wspomnianą powyżej alternatywę w postaci RnS – kredyty w euro i franku nie znaczą już dla całego rynku tyle co kilka lat temu, więc wpływ ich ograniczenia na całość rynku będzie ograniczony.

Ze względu na działania Komisji Nadzoru Finansowego mające na celu ograniczenie dostępności kredytów walutowych, a także nadchodzące wielkimi krokami zmiany w programie Rodzina na Swoim oraz postępujące podwyżki stóp procentowych (do chwili powstania raportu w 2011 roku Rada Polityki Pieniężnej interweniowała już trzykrotnie) podtrzymujemy naszą prognozę: kolejne kwartały 2011 roku będą słabsze niż analogiczne w 2010 roku. Warto jednak zaznaczyć, że wpływ poszczególnych czynników na rynek nie będzie naszym zdaniem bardzo mocny, np. w poprzednim cyklu gospodarczym graniczną wartością oprocentowania kredytów, które znacznie wpłynęło na spadek liczby udzielonych kredytów było ok. 7-7,5 proc. Aktualnie średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi ok. 6 proc.

Według naszych prognoz w całym 2011 roku liczba udzielonych kredytów będzie podobna tej z 2010 roku i wyniesie ok. 225-235 tys. kredytów.