Gotowy projekt czy „dziura w ziemi”? To pytanie klienci zadają bardzo często, zwłaszcza w dobie hossy na rynku pierwotnym, gdy lokale w szybkim tempie znikają ze sprzedaży. A ubiegły rok przyniósł nowe rekordy – np. 12 spółek notowanych na głównym parkiecie GPW zakontraktowało w 2015 r. ok. 16,1 tys. mieszkań wobec 12,6 tys. umów zawartych w rok wcześniej. Oznacza to 28 proc. wzrost rdr. W tej sytuacji coraz więcej osób kupuje „dziurę w ziemi”, bo w wielu gotowych projektach nie ma już interesujących dla nich ofert. Najlepsze lokale często znikają na wczesnych etapach inwestycji.
- Niższa cena to główny czynnik, który sprawia, że klienci deweloperów są zainteresowani zakupem lokali znajdujących się w fazie projektu albo w bardzo wczesnym stadium budowy. Pewne znaczenie mają też większe możliwości aranżacji kupowanego „M” – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Większy wybór
Jak wyjaśnia Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnordu, mieszkanie w gotowym projekcie jest inwestycją pozbawioną elementu ryzyka – klient widzi jak ostatecznie wygląda oraz w jakim jest standardzie i stanie.
- Jeśli jednak inwestycja jest bardzo atrakcyjna, najlepsze oferty znikają wiele miesięcy przed powieszeniem wiechy. Tymczasem w startującym projekcie wybór ofert jest bardzo duży a klient może wprowadzać zmiany aranżacyjne np. w układzie ścian – tłumaczy Wioletta Kleniewska. Dodaje, że wyniki sprzedaży w najnowszych projektach spółki lub ich etapach są na wysokim poziomie. Np. w I etapie projektu Neptun II w podwarszawskich Ząbkach, którego przedsprzedaż ruszyła pod koniec października, udało się zakontraktować już 11 ze 138 planowanych „M”. Na tym etapie deweloper oferuje mieszkania 1-4 pokojowe o powierzchniach od 29 do 99 mkw., rozlokowane w trzech budynkach. Wprowadzony do oferty w tym samym czasie budynek nr 7 osiedla Tęczowy Las w Olsztynie sprzedany jest już w 13 proc.
– Z tygodnia na tydzień podpisujemy nowe umowy, mimo że w obu inwestycjach lokale zostaną oddane do użytku w II połowie 2017 r. Nie brakuje nawet klientów gotówkowych – zapewnia dyrektor sprzedaży i marketingu Polnordu Wioletta Kleniewska.
Zdaniem ekspertów z Metrohouse Franchise w trakcie budowy osiedla są dwa momenty, kiedy można liczyć na większe możliwości negocjacyjne. Pierwszy, gdy deweloper rozpoczyna budowę i potrzebuje zainteresowania klientów, by szybko zrealizować oczekiwaną przez kredytujący inwestycję bank przedsprzedaż. Innymi słowy – bez określonego poziomu przedsprzedaży mieszkań, bank nie udzieli mu kredytu. Na upusty można liczyć również na końcowym etapie projektu, ale wtedy zwykle nie ma już w czym wybierać.
- Pod koniec procesu inwestycyjnego można liczyć na upusty, ale w stosunku do mieszkań, które z różnych względów nie zostały jeszcze sprzedane. Mieszkanie na wczesnym etapie inwestycji to przede wszystkim większy wybór, możliwości dokonania zmian architektonicznych przed wybudowaniem mieszkania, możliwość wyboru lokalu z ciekawszym widokiem, na dogodniejszej kondygnacji – zapewnia Marcin Jańczuk, dyrektor ds. PR w Metrohouse Franchise.
Na rachunku powierniczym
Z drugiej strony, zakup projektowanego mieszkania albo tzw. „dziury w ziemi” wiąże się z większym ryzykiem. I znacznie dłużej czekamy na klucze do upragnionego „M” - Przed kilkoma laty podstawowe ryzyko związane było z brakiem gwarancji ukończenia inwestycji przez dewelopera. Obecnie rachunki powiernicze mają minimalizować niebezpieczeństwo związane z niewypłacalnością dewelopera, gdyż środki klientów nie wpływają bezpośrednio na konto dewelopera. Trafiają na specjalnie w tym celu utworzony rachunek – tłumaczy Marcin Jańczuk.
Niemniej jednak, jak zauważa Andrzej Prajsnar, na rynku pierwotnym wciąż jest dostępnych sporo inwestycji bez wspomnianych rachunków. Mowa o projektach sprzedawanych przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej.
- Osoba kupująca mieszkanie w inwestycji, której sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r. powinna sprawdzić, czy jej roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. Takie rozwiązanie dodatkowo zabezpiecza interesy nabywcy. Niezależnie od daty rozpoczęcia sprzedaży w danej inwestycji, trzeba również przeanalizować prospekt informacyjny. We wspomnianym dokumencie znajdziemy m.in. informację o wcześniejszych projektach dewelopera i postępowaniach egzekucyjnych, które dotyczyły lub dotyczą tej firmy – sugeruje Prajsnar.
