A co, je¶li w tym czasie uzyska jedynie przyrzeczenie sprzeda¿y, czyli po prostu zawrze umowê przedwstêpn±?
Wp³ywy ze sprzeda¿y nieruchomo¶ci, która znajdowa³a siê w jednym posiadaniu przez wiêcej ni¿ 5 lat, s± zwolnione z podatku dochodowego. Je¶li jednak kto¶ sprzeda dom czy mieszkanie w czasie krótszym ni¿ piêæ lat, musi liczyæ siê z konieczno¶ci± zap³aty podatku. Chyba, ¿e zadeklaruje urzêdowi skarbowemu, i¿ w ci±gu 2 lat od sprzeda¿y wyda uzyskane pieni±dz na w³asne potrzeby mieszkaniowe.
Chcieli kupiæ mieszkanie w budowie
Podatnik odziedziczy³ udzia³y w mieszkaniu po swojej babce. Pozosta³± czê¶æ udzia³ów dosta³ jako darowiznê od innych spadkobierców. W rezultacie sta³ siê w³a¶cicielem mieszkania, które wesz³o do jego maj±tku osobistego. W 2014 roku sprzeda³ mieszkanie. Jak stwierdzi³, ze wzglêdu na sposób nabycia koszt wej¶cia w posiadanie mieszkania wynosi³ 0 z³, wiêc dochód by³ równy przychodowi.
W zeznaniu, jakie z³o¿y³ po sprzeda¿y, zadeklarowa³, ¿e w ci±gu 2 lat wyda uzyskane ¶rodki na zakup innego mieszkania.
Po poszukiwaniach takiego lokalu uda³o mu siê wraz z ¿on± znale¼æ odpowiedni lokal. Jego warto¶æ jest wy¿sza ni¿ wynosi kwota uzyskana ze sprzeda¿y mieszkania, lecz podatnik zadeklarowa³, ¿e brakuj±c± kwotê do³o¿y ze wspólnego maj±tku.
Tyle tylko, ¿e budowa budynku, w którym znajduje siê interesuj±ce podatnika mieszkanie, niedawno ruszy³o. W rezultacie podatnik chcia³ zawrzeæ z deweloperem umowê przedwstêpn±, na mocy której jednak nie dosta³by prawa odrêbnej w³asno¶ci (tylko rodzaj przyrzeczenia sprzeda¿y).
Na mocy umowy przedwstêpnej podatnik zap³aci³by ratê, która poch³onê³aby ca³a kwotê uzyskan± ze sprzeda¿y mieszkania. Za to reszta p³atno¶ci zosta³aby zrealizowana w przysz³ym roku i wtedy tak¿e podatnik wraz z ¿on± uzyskaliby prawo w³asno¶ci do lokalu.
Podatnik zanim zawar³ umowê z deweloperem, zdecydowa³ siê zapytaæ organy skarbowe o ich ocenê takiej transakcji. We wniosku, jaki wys³a³ do izby skarbowej, zasugerowa³, ¿e takie postêpowanie sprawi, ¿e wype³ni warunki konieczne do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Ma byæ nabycie, nie obietnica
Izba Skarbowa w Katowicach w wyk³adni z 25 lipca (sygnatura ITPB4/4511-457/16/MS) uzna³ stanowisko podatnika za nieprawid³owe. Zdaniem urzêdników, podpisanie umowy przedwstêpnej nie stanowi wydatku uprawniaj±cego do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Urzêdnicy skarbowi przytoczyli przepisy, które precyzuj±, co nale¿y rozumieæ pod pojêciem „w³asnych celów mieszkaniowych”. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na w³asne cele mieszkaniowe rozumie siê „nabycie budynku mieszkalnego, jego czê¶ci lub udzia³u w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowi±cego odrêbn± nieruchomo¶æ lub udzia³u w takim lokalu, a tak¿e na nabycie gruntu lub udzia³u w gruncie albo prawa u¿ytkowania wieczystego gruntu lub udzia³u w takim prawie, zwi±zanych z tym budynkiem lub lokalem” albo „nabycie spó³dzielczego w³asno¶ciowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udzia³u w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spó³dzielni mieszkaniowej lub udzia³u w takim prawie”.
Tymczasem zawarcie umowy przedwstêpnej nie jest nabyciem. Podatnik po podpisaniu takiego dokumentu nie bêdzie mia³ prawa w³asno¶ci. To uzyska dopiero przy umowie ostatecznej, która zostanie zawarta dopiero w 2017 r.
Jednak podatnik sprzeda³ mieszkanie w roku 2014, a wiêc czas na wydatkowanie ¶rodków tak, aby unikn±æ podatku, mia³ do koñca 2016 r. Je¶li wiêc prawo w³asno¶ci otrzyma w roku 2017, to nie spe³ni wymagañ ustawy i bêdzie musia³ zap³aciæ podatek od dochodu ze sprzeda¿y.